本日は、平成16年10月1日に施行になった『賃貸住宅紛争防止条例』のお話をさせていただきます。
賃貸住宅紛争防止条例とは？
『東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例』は『賃貸住宅紛争防止条例』または『東京ルール』とも呼ばれています。
賃貸住宅退去時の現状回復や入居中の修繕をめぐるトラブルを防止するために東京都が作った条例になります。
これから賃貸住宅を借りようとする人に、原状回復の基本的な考え方や契約において借りようとする人の負担がどうなるかなどについて契約前に宅地建物取引業者に説明を義務付けています。
どんな内容を説明しているのか？
賃貸契約を締結する際は、賃貸住宅を借りようとする人に対して宅地建物取引業法に基づく重要事項の説明をいたします。
その際に、別書面にて賃貸紛争防止条例を借りようとする人に説明するよう定められましたことは前項で説明させていただきました。
その内容は、以下となります。
条例施行規則第2条第3項に基づく『説明を適正に行うために必要な事項』が定められています。
１、退去時における住宅の損耗等の復旧について(原状回復の基本的な考え方)
原則的に借主の故意や過失で住宅に汚れや損傷を与えた場合、借主側の負担で原状回復することが求められています。また、故障や不具合を放置したことがきっかけで発生・拡大した損傷についても借主負担となります。一方、経年変化や経年劣化による損耗は貸主側の負担となります。
２、住宅の使用及び収益に必要な修繕について(入居中の修繕の基本的な考え方)
借主の故意や過失によって修繕が必要となった場合以外は、原則的に貸主側の負担で修繕が行われます。また、電球の交換など小規模な修繕が必要になった場合において貸主の修繕義務を免除し借主側の負担にて修繕を行う特約を結ぶことが認められています。
３、契約における借主の負担内容について(特約の有無な内容など)
特約については、『ルームクリーニング費用』や『畳の表替え』や『襖の張替え費用』は借主負担とするといった特約が多くあります。
特約条項は、必ず有効となるわけではありません。
特約が有効となるためには、以下の3項目の要件が必要とされています。
１、特約の必要性に加え暴利的ではないなどの客観的、合理的理由が存在すること
２、借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
３、借主が特約による義務負担の意思表示していること
上記3項目の要件が一致して、初めて特約が認められることになります。
しかしながら、裁判所は特約が有効となる要件として上記3つと『通常損耗を借主負担とするには明白な合意がなければならない』としているようです。
明白な合意としては、退去の際に借主がいくら負担するかが予測できる『費用の予測性』が重要と考えられています。
例えば！
・ルームクリーニング費用は30,000円とする
・畳の表替え、襖の張替え費用は1枚当たり5,000円
このように、借主が負担することになる費用の内訳などが詳しく説明されている場合に特約は有効とすると判断されやすいようになるそうです。
４、入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先
共有部や専有部の維持管理を行う者の連絡先
※注意
この条例は、住宅の賃貸借について原状回復等に関する法律上の原則や判例により定着した考え方を契約に先立って宅地建物取引業者が借り受け、予定者に説明することを義務付けたものでです。
賃貸借契約の内容や敷金の清算方法について規制しているものではないので予めご了承ください。
負担分の一例
※貸主負担となるケース
・壁に貼ったポスターや絵画の跡(下地ボード張替えが不要な程度)
・家具の設置によるカーペットのへこみ
・日照等による畳やクロスの変色
・テレビや冷蔵庫の背面にできた電気ヤケ
・自然発生によって生じた網入りガラスの亀裂
・エアコン設置による壁のビス穴、跡
・通常使用、および耐用年数到来による設備機器の破損、使用不能
東京ルールでは基本的に上記のように経年劣化、通常使用による損耗の原状回復費用は貸主負担としています。
・タバコによる畳・フローリングの焼け焦げ
・引越作業で生じた引っかき傷
・結露の放置によって拡大したカビやシミ
・エアコンからの水漏れを放置して生じた壁や床の腐食
・飼育ペットによる柱等の傷
・台所の手入れを怠り、油汚れやススが付着している場合
・通常の使用を超える範囲、または禁煙の物件で壁紙に付着したタバコのヤニ
・貸主に許可を得ずに壁の色を塗り替えた
・下地ボードの張替えが必要な程度の壁の画びょう・ピン等の穴（貸主に承諾を得た家具転倒防止措置による穴は貸主負担）
「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」を元に、借主は契約終了時に貸主に明け渡すまでの間、私物以上に注意を払って使用・管理しなければならないとしています。
「善管注意義務」に違反する故意や過失による損耗は、借主が回復費用を負担しなければなりません。
結露は自然発生するものですが、放置するのは借主の怠慢となるため、義務を怠って結露を放置すると借主負担となります。
条例の対象となるもの
東京都内にある居住用住宅の賃貸契約が対象となります。
仲介(媒介)を担う宅地建物取引業者が東京都以外の場所にあっても、賃貸住宅が都内にある場合は条例の対象となります。
※店舗・事務所等の事業用や、宅地建物取引業者を通さずに貸主と直接契約を結ぶ場合は除外。
また、新規賃貸借契約が対象で更新契約については除外となります。
説明をしなかった場合
宅地建物取引業者が条例第2条に規定する説明の全部または一部を行わなかった場合、東京都知事は指導・勧告を行うことができます。
また、勧告に従わなかった宅地建物取引業者については、会社名や代表者名等を公表することができます。
まとめ
入居中の故障や、退去時の傷など故意か故意ではないのかはなかなか判断がつかないことからトラブルへと発展してしまうケースが多いです。
初めに、ルールがあれば貸主と借主間で共通ルールができるためトラブルもなく速やかに対応が出る点が良い点だと思います。
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